CALIFORNIA’S FORECLOSURE TIMELINE
For loans originated between 2003 and 2007 California law requires the lender to give the homeowner thirty days before filing a notice of default to consider options, a provision which remains in effect until January 1, 2013. Also, unless exempt, the lender must wait 180 days after filing the Notice of Sale. The following apply to the “California foreclosure timeline”
· Day 1: Lender must contact borrower and advise borrower of right to meet with lender within 14 days. Lender must also give borrower HUD’s toll free assistance number for counseling
· Day 31: May file NOD after notifying borrower of options
· Day 121: Notice of Trustee’s Sale recorded
· Day 145: Deadline to cure default
· Day 152: Trustee Sale, lender acquires title to property
· Day 153 or later: Lender works with home owner to vacate
· After a wait of 152 days, the lender may have to wait up to an additional 30 to 40 days to evict the homeowners if they don’t move out voluntarily. And if the homeowners file bankruptcy it will take even longer. Most lenders have become proactive in at least considering the benefits, or not, of accepting a short pay.
Understanding the California foreclosure timeline assists the owner as well as the Real Estate Agent in determining the amount of time they have to help.
USING THE FORECLOSURE TIMELINE
Using and understanding the foreclosure timeline helps you as an agent determines whether you have enough time to market the property and close the sale. Depending on the stage of foreclosure, you may or may not want to accept the listing. The chart below will give you the total time frame you have, at a minimum to get the property sold.
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FORECLOSURE STAGE
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MINIMUM TIME LEFT TO SELL
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Homeowner just missed making mortgage payment for the first time.
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About 6 to 8 months total
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Pre-Foreclosure: Homeowner has just been contacted by the lender to discuss options to avoid foreclosure.
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About 5 months total
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Pre-Foreclosure: Notice of default has just been filed.
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About 4 months total
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Action: Notice of trustee’s sale has just been filed.
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Date of trustee’s sale is on notice of sale
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For example, if a NOD has just been filed, you have a minimum of four months to sell the property. That’s four months to not only find a buyer, but also get the lenders approval and close escrow.
The lender may agree to postpone the trustee’s sale in some cases (for example if there’s an accepted offer), however make sure you get any postponement agreements in writing.
El CALENDARIO del EJECUCION DE UNA HIPOTECA de CALIFORNIA Para préstamos originados entre 2003 y 2007 ley de California requiere al prestamista a dar al propietario treinta días antes de archivar una nota de defecto para considerar opciones, una provisión que se queda vigente hasta el 1 de enero de 2013. También, a menos que exima, el prestamista debe esperar 180 días después de archivar la Nota de la Venta. El siguiente aplica al "calendario de ejecución de una hipoteca de California" · Día 1: El prestamista debe contactar a prestatario y aconsejar a prestatario del derecho de encontrar con prestamista dentro de 14 días. El prestamista también debe dar el peaje de prestatario HUD liberta número de ayuda para aconsejar
· Día 31: Puede archivar CABEZADA después de notificar a prestatario de opciones · Día 121: La nota de la Venta de Fideicomisario registró · Día 145: La fecha tope curar defecto · Día 152: La Venta del fideicomisario, el prestamista adquiere título a la propiedad · Día 153 o posterior: El prestamista trabaja con propietario para desocupar · después De una espera de 152 días, el prestamista puede tener que esperar arriba a un adicional 30 a 40 días para desahuciar a los propietarios si ellos no se mudan voluntariamente. Y si los propietarios archivan insolvencia que tomará aún más largo. La mayoría de los prestamistas han llegado a ser proactivas en por lo menos teniendo en cuenta los beneficios, o no, de aceptar una
paga corta. Comprender el calendario de ejecución de una hipoteca de California ayuda el propietario así como al corredor de bienes raíces en determinar la cantidad de tiempo ellos tienen que ayudar.
UTILIZAR EL CALENDARIO de EJECUCION DE UNA HIPOTECA que Utiliza y comprende el calendario de ejecución de una hipoteca le ayuda como un agente determina si tiene suficiente tiempo de vender la propiedad y cerrar la venta. Dependiendo de la etapa de ejecución de una hipoteca, puede o no puede querer aceptar la lista. El gráfico debajo de le dará la agenda total que usted tiene, en un mínimo para conseguir la propiedad vendida. El
| EJECUCION DE UNA HIPOTECA | TIEMPO MINIMO que DEL TEATRO DEJO para VENDER |
| Propietario perdió sólo haciendo pago de la hipoteca por primera vez. |
Aproximadamente 6 a 8 meses |
| Pre-Ejecución DE UNA HIPOTECA total: El propietario ha sido contactado sólo por el prestamista para discutir opciones para evitar ejecución de una hipoteca. | Aproximadamente 5 meses |
| Pre-Ejecución DE UNA HIPOTECA total: La nota de defecto ha sido archivada sólo. | Aproximadamente 4 meses |
| Acción total: La nota de la venta de fideicomisario ha sido archivada sólo. | La fecha de la venta de fideicomisario está en la nota de la venta |
Por ejemplo, si una CABEZADA ha sido archivada sólo, tiene un mínimo de cuatro meses para vender la propiedad. Eso es cuatro meses no sólo encontrar a un comprador, pero también conseguir la aprobación de prestamistas y cerrar en caución. El prestamista puede concordar en aplazar la venta del fideicomisario a veces (por ejemplo si hay una oferta aceptado), como se asegura de que consigue cualquier acuerdos de postergación por escrito.
